Proje gayrimenkul yatırım fonları mı, yurtdışında gayrimenkul mü?

Gayrimenkul ve altın, Türk insanı için geleneksel yatırım araçları. Altın ta­rafında ALTIN.S1 koduyla darphane serti­fikası 2022 yılında borsada işlem görmeye başladı ve işleme başlamasından bu yana yoğun ilgi odağı oldu.

Gayrimenkulde de yeni bir uygulama olan Proje Gayrimen­kul Yatırım Fonları (PGYF), 2024 yılının temmuz ayında hayata geçti.

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF)

24 Nisan 2025 itibari ile toplam 16 Pro­je Gayrimenkul Yatırım Fonu işlem görü­yor. Ayrıca başvurusu onaylanmış 17 fon daha bulunmakta. Yalnızca nitelikli yatı­rımcıya açık olan bu fonlarda katılma pay­larını 2 yıl boyunca elinde tutan yatırım­cılar %0 stopaj avantajından yararlanıyor. Şu an mevcut fonların büyüklüğünün top­lamı ise yaklaşık 34 milyar lira.

Fon Analisti Hüseyin Talha Madenci’ye göre PGYF’lerin yalnızca konut kullanı­mına ayrılmış alanı %50’yi aşan projele­re yatırım yapabilme hakkına sahip olma­sı, ülkemizde konut arzı sorununa çözüm üretmeyi amaçlayan yeni bir finansal mo­del olarak öne çıktığını gösteriyor.

Yatırımcılar artık doğrudan projelere yatırım yapabilmekte hem de bunu piyasa riskinden izole, teminatlarla desteklen­miş ve daha şeffaf bir yapıda gerçekleşti­rebiliyor.

Zira fon adına tescil edilen arsalar üze­rinde en geç 3 yıl içinde projeye başlana­bilmesi için gerekli tüm yasal gereklilik­lerin tamamlanması zorunlu. Fonun taraf olacağı hasılat paylaşımı sözleşmelerin­den doğan hakların ipotek, garanti, kefalet ya da SPK tarafından uygun görülen baş­ka bir teminatla güvence altına alınması, portföye dâhil edilecek projelerin ruhsat, proje onayı ve inşaata başlamak için gere­ken tüm izin ve belgelerinin eksiksiz ol­ması, bir değerleme kuruluşu tarafından doğrulanması da gerekiyor.

Yurtdışında gayrimenkul alımları

Yurt içi yerleşiklerin yurt dışı gayri­menkul alımlarına olan ilgisi artarak de­vam ediyor. Resmi verilere göre 2017 ba­şından bu yana, 8 yılı aşkın sürede yurt dışından 6 milyar doları aşan bir konut alımı var. Ancak bunlar tapusu gerçekle­şen rakamlar. Satış yapıldığı halde tapusu henüz alınmayan ve sözleşmeli alımlarla bu tutarın çok daha yüksek olduğu belirti­liyor. Özellikle son 2 yılda ilgi tavan yap­mış durumda.

En çok tercih edilen ülkeler ise BAE ve Yunanistan. Kent ise Dubai. Dubai’de ko­nut yatırımlarında yıllık ortalama kira ge­tirisi %6 ila %10 aralığında değişiyor. Bu yüksek getiri oranları sayesinde amortis­man süreleri de 10 ila 13 yıl arasında deği­şiyor diyebiliriz.

Gayrimenkul kira gelirlerine herhan­gi bir stopaj vergisi ya da gelir vergisi uy­gulanmıyor, mülk alımında yalnızca bir defaya mahsus olmak üzere %4 oranında tapu harcı tahsil ediliyor. Dubai’de gayri­menkul yatırımlarına aracılık eden Pro­mega Properties Dubai’nin kurucusu Sarp Ertekin’e göre özellikle “off-plan” yani proje aşamasında alınan mülklerde, tes­lim sonrası oluşan fiyat artışları sayesin­de yatırımcılar kısa sürede önemli oranda prim elde edebilmekte. Tabii yatırımcıla­rın bölge seçimi, proje kalitesi, kiracı pro­fili ve mülk yönetimi gibi unsurları dik­katle analiz ederek profesyonel destek al­maları, yatırımlarının sürdürülebilir ve kârlı olmasını sağlıyor.

Sonuç

Son dönemlere baktığımızda Türki­ye’de ipotekli konut satışları %15-16 sevi­yesinde seyrediyor.

Konut kredisi faizlerinin yüksek oluşu yatırımcıları, esnek ödeme planları olan yurtdışındaki gayrimenkullere veya orta­lama konut fiyatından daha düşük tutarla yatırım yapılabilen PGYF’lere yönlendire­biliyor.

İki tarafın aslında en büyük ortak nok­tası “proje” aşamasındaki gayrimenkulle­re yatırım imkanı. İki taraf da bana kalırsa cazip ve iki tarafta da doğru projeleri ince eleyip sık dokuyarak seçenlerin yatırımla­rı pozitif ayrışacak gibi duruyor.